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Die Übergabe beim Immobilienverkauf

  • Die Immobilie sollte erst übergeben werden, wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde.
  • Vor und nach der Übergabe gibt es verschiedene Dinge, um die sich Verkäufer kümmern sollten.
  • Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll, um den wirtschaftlichen Übergang der Rechte, Lasten und Pflichten zu dokumentieren.
  • Stellen Sie alle relevanten Unterlagen zur Immobilie bereit.

Im folgenden Abschnitt unseres Handbuchs „Immobilie verkaufen“ erklären wir Ihnen, wie eine Übergabe beim Immobilienverkauf abläuft, wie Sie ein Übergabeprotokoll erstellen und worauf Sie sonst noch achten sollten.

Ablauf der Übergabe

Sobald der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde und der vereinbarte Übergabetermin erreicht ist, sollten Sie Kontakt mit den Käufern aufnehmen, um einen Termin für die Übergabe zu vereinbaren.

Der Übergabeprozess umfasst folgende Schritte:

  1. Benachrichtigung durch das Notariat: Das Notariat informiert die zukünftigen Eigentümer über das Konto, auf das der Kaufpreis überwiesen werden soll. Möglicherweise müssen noch offene Restschulden der Verkäufer beglichen werden. Daher kann es sein, dass der Kaufpreis aufgeteilt wird ‒ ein Teil geht an die Bank der Verkäufer, ein Teil wird auf das Konto der Verkäufer überwiesen, wie im Kaufvertrag festgelegt. Wenn es mehrere Verkäufer gibt (z. B. bei einer Erbengemeinschaft), wird der Betrag entsprechend aufgeteilt.
  2. Zahlung des Kaufpreises: Die Käufer teilen der finanzierenden Bank mit, wohin die Zahlungen geleistet werden sollen. Im Falle einer Finanzierung erfolgt die Überweisung des Geldes direkt an die Verkäufer.
  3. Mitteilung an das Notariat: Sobald das Geld eingegangen ist, informieren die Verkäufer das Notariat schriftlich darüber, damit dieses die Übertragung des Eigentums und die Löschung der Auflassungsvormerkung veranlassen kann.
  4. Vereinbarung des Übergabetermins: Sobald der Kaufpreis bezahlt wurde, vereinbaren beide Vertragsparteien den Termin für die Übergabe. In der Regel geschieht dies kurzfristig.
  5. Übergabetermin: Die Immobilie, alle zugehörigen Schlüssel und Originalunterlagen werden übergeben. Außerdem werden die Zählerstände für Strom, Gas usw. abgelesen. Die Übergabe kann mit einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden.
  6. Ummeldung von Strom, Wasser, Gas, Telefon, Internet usw.: Die bisherigen Eigentümer melden sich bei den entsprechenden Versorgungsunternehmen ab, während die neuen Eigentümer sich anmelden.
  7. Benachrichtigung des Stromgrundversorgers oder Netzbetreibers: Bei Strom sollten die bisherigen Eigentümer auch den Grundversorger oder Netzbetreiber informieren. Dies ist nicht unbedingt dasselbe Unternehmen wie der Stromlieferant. Wenn dies vergessen wird, können die neuen Eigentümer keine Anmeldung vornehmen.
  8. Ummeldung von Grundsteuer, Niederschlagswasser und Straßenreinigung: Diese Gebühren werden von der Gemeinde oder Stadt abgerechnet. Beim Wechsel der Eigentümer kann ein Wechsel des Rechnungsempfängers für Grundsteuer und Niederschlagswasser nur zum Jahresbeginn erfolgen. Daher sollten beide Parteien vereinbaren, wie die anteiligen Kosten ausgeglichen werden, falls die Immobilie beispielsweise in der Mitte des Jahres verkauft wird.
  9. Müllabfuhr: Die Käufer sollten das Entsorgungsunternehmen benachrichtigen.
  10. Benachrichtigung des Schornsteinfegers: Die Käufer sollten dem zuständigen Schornsteinfeger die neuen Besitzverhältnisse und Kontaktdaten mitteilen.
  11. Eigentumsübertragung und Gebäudeversicherung: Das Notariat leitet nach Zahlung des Kaufpreises und Übergabe die Eigentumsübertragung im Grundbuchamt ein. Die Verkäufer sollten die Gebäudeversicherung rechtzeitig, idealerweise nach dem Beurkundungstermin, über die Transaktion informieren. Nach erfolgter Eigentumsübertragung können die neuen Eigentümer die Gebäudeversicherung mit einem Sonderkündigungsrecht kündigen.
Eine vermietete Immobilie

Wenn die Immobilie vermietet ist

  • Benachrichtigung der Mieter: Als Verkäufer sollten Sie Ihre Mieter rechtzeitig schriftlich über den Wechsel der Eigentümer informieren und ihnen die neuen Kontaktdaten mitteilen.
  • Benachrichtigung der Verwaltung: Wenn Sie einen Verwalter beauftragt haben, sollten Sie das Unternehmen über den abgeschlossenen Verkauf informieren. Die Verwaltung kümmert sich um den Rest.
  • Übergabe der Mietkautionen: Wenn Sie Kautionen von Mietern hinterlegt haben, sollten Sie diese nach dem Abschluss des Verkaufs an die neuen Eigentümer übergeben.
  • Übergabe der Original-Mietverträge und Korrespondenz: Darüber hinaus sollten Sie den neuen Eigentümern die Originaldokumente Ihrer Mietverhältnisse übergeben.

Übergabe vor dem vereinbarten Termin

Wenn Sie die Immobilie vor dem im Kaufvertrag festgelegten Termin übergeben möchten, sollten Sie dies mit dem Notariat und den Käufern besprechen. Häufig werden entsprechende Formulierungen bereits im Kaufvertrag aufgenommen. Wenn die Käufer die Immobilie finanzieren, muss auch das Bankinstitut einbezogen werden, um zu klären, ob der Kaufpreis früher bezahlt werden kann. Oftmals wohnen die zukünftigen Eigentümer noch zur Miete und möchten Doppelbelastungen vermeiden.

Tipp: Immobilie früher übergeben als vereinbart

Wenn Sie die Immobilie früher übergeben möchten als im Kaufvertrag festgelegt, sollten Sie mit dem Notar und dem Käufer besprechen, ob dies möglich ist. Oftmals werden im Notarvertrag bereits entsprechende Formulierungen aufgenommen, um den Übergabetermin flexibel zu gestalten. Wenn der Käufer die Immobilie mit einer Bank finanziert, muss er auch mit der Bank Rücksprache halten, um zu klären, ob der Kaufpreis früher bezahlt werden kann. Oftmals wohnen die Käufer noch zur Miete und haben eine dreimonatige Kündigungsfrist, daher möchten sie möglicherweise Doppelbelastungen vermeiden.

Übergabeprotokoll und -termin

Der Übergabetermin dauert in der Regel zwischen einer halben und eineinhalb Stunden, abhängig davon, wie viel Zeit für Small Talk, Erklärungen und Erläuterungen zur Immobilie benötigt wird. Im Wesentlichen gehen beide Parteien gemeinsam durch die Immobilie, um festzustellen, ob diese im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben wird. Anschließend werden Schlüssel und Unterlagen übergeben und die Zählerstände abgelesen. Dies wird in einem Übergabeprotokoll festgehalten, das von Käufern und Verkäufern unterzeichnet wird. Eine detaillierte Erfassung kleiner Schäden oder Bohrlöcher, wie sie bei der Übergabe von Mietwohnungen üblich ist, findet in der Regel nicht statt, da die meisten neuen Eigentümer umfangreiche Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten vor dem Einzug planen.

Das Übergabeprotokoll enthält in der Regel folgende Punkte:

  • Adresse der Immobilie
  • Anwesende Personen (Käufer, Verkäufer, Vertreter)
  • Dokumentation der Zählerstände und -nummern (Strom, Gas, Wasser usw.)
  • Dokumentation der übergebenen Schlüssel
  • Zustand der Immobilie bei Übergabe („wie vereinbart“ oder „Verkäufer muss Nachbesserungen vornehmen“)
  • Liste der übergebenen Immobiliendokumente
  • Unterschrift, Ort, Datum
Übergabe nach Kauf oder Vermietung einer Immobilie

Vertretung bei der Übergabe

Wenn Sie bei der Übergabe nicht persönlich anwesend sein können, besteht die Möglichkeit, eine andere Person zu bevollmächtigen. Dies kann eine Person aus Ihrem Maklerunternehmen sein. Dabei sollten die Bevollmächtigten von jeglicher Haftung befreit werden. Insbesondere bei vermieteten Immobilien findet häufig keine persönliche Übergabe vor Ort statt. In den meisten Fällen erhalten die Käufer die Unterlagen, Schlüssel usw. per Post von den Verkäufern. Eine schriftliche Dokumentation der Übergabe ist jedoch nicht zwingend erforderlich.

Zu übergebende Unterlagen

Bei der Übergabe sollten Sie folgende Unterlagen übergeben:

• Originale Bauunterlagen, sofern Ihnen diese vorliegen
• Originalenergieausweis
• Bedienungsanleitungen für Heizungsanlage usw.
• Versicherungspolice für das Gebäude
• Grundsteuerbescheid
• Frühere Handwerker- und sonstige Rechnungen (bestehende Gewährleistungen)
• Bestehende Wartungsverträge, z. B. für die Gastherme
• Bescheinigungen des Schornsteinfegers
• Originale Mietverträge und wichtige frühere Korrespondenz mit den Mietern
• Kautionssparbücher der Mieter

Weitere Informationen finden Sie im Kapitel „Unterlagen“ für den Immobilienverkauf.

Tipp: Versand der Schlüssel per Post

Wenn Sie Schlüssel per Post versenden möchten, sparen Sie nicht beim Porto und Verpackungsmaterial. Aufgeklebte Schlüssel auf Briefpapier gehen oft in den Sortiermaschinen der Post verloren. Es ist am besten, die Schlüssel persönlich zu übergeben. Falls dies nicht möglich ist, versenden Sie sie mit Zeugen per Einschreiben in einem versicherten Paket, so dass die Annahme quittiert werden muss. Wenn es sich um Schlüssel einer Schließanlage handelt, bei deren Verlust ein teurer Austausch erforderlich ist, sollten Sie sorgfältig darüber nachdenken, ob Sie sie per Post versenden möchten.

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