Tipps zum Kaufvertrag & Notartermin beim Immobilienverkauf Wichtige Informationen, die Sie wissen solltenEin Immobilienverkauf muss notariell beurkundet werden.In Deutschland werden die Notariatskosten in der Regel größtenteils von den Käufern getragen, weshalb diese meistens das Notariat auswählen.Nutzen Sie ein entsprechendes Formular, um alle relevanten Informationen für die Notariatsbeauftragung bereitzustellen.Der Ablauf der notariellen Abwicklung ist komplex.Die Notariats- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt und orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie.Informieren Sie das Notariat über alle Absprachen, die den Verkauf betreffen, damit diese in den Vertrag aufgenommen werden können. Der Ablauf der notariellen Kaufvertragsabwicklung Immobilienkaufverträge müssen in Deutschland von Notaren beurkundet werden, um alle Beteiligten zu schützen. Der Ablauf der notariellen Abwicklung umfasst in der Regel folgende Schritte: Notariatsbeauftragung: Sie oder die Käufer beauftragen ein Notariat damit, einen Kaufvertragsentwurf zu erstellen.Kaufvertragsentwurf: Das Notariat erstellt in der Regel innerhalb von 3 bis 5 Werktagen einen Kaufvertragsentwurf und sendet diesen allen Beteiligten zur Durchsicht zu.Vorbesprechung und Terminvereinbarung: Eventuelle Änderungswünsche oder Fragen können im Vorfeld telefonisch, schriftlich oder persönlich geklärt werden. Es sollte auch ein gemeinsamer Beurkundungstermin gefunden werden.Notariatstermin: Der Beurkundungstermin findet in der Regel innerhalb von 2 Wochen nach Erstellung des Kaufvertragsentwurfs statt. Während des Termins liest der Notar den Kaufvertrag vor, erläutert Besonderheiten und ermöglicht gegebenenfalls kleine Änderungen. Anschließend erfolgt die Unterzeichnung des Vertrags durch beide Parteien.Auflassungsvormerkung: Nach dem Termin trägt das Notariat eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein, um sicherzustellen, dass die Immobilie nicht erneut verkauft werden kann.Verzicht auf Vorkaufsrecht: Das Notariat kümmert sich um den Verzicht auf etwaige Vorkaufsrechte der Gemeinde oder Stadt, wobei diese nur selten von diesem Recht Gebrauch machen.Zustimmung der Verwaltung: In älteren Teilungserklärungen kann festgelegt sein, dass die Verwaltung einem Verkauf zustimmen muss. Das Notariat kümmert sich um die Zustimmung, wobei die Verwaltung den Verkauf ablehnen kann, wenn noch offene Schulden der bisherigen Eigentümer bei der Eigentümergemeinschaft bestehen.Grundschuldlöschung und/oder -bestellung: Falls im Grundbuch noch alte, bereits abbezahlte Grundschulden eingetragen sind, lässt das Notariat diese im Kaufvertrag löschen oder bestellt eine neue Grundschuld mit den neuen Eigentümern. Die Bestellung einer Grundschuld erfolgt normalerweise nach Abschluss des Kaufvertrags.Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung: Nachdem das Finanzamt die Grunderwerbsteuer berechnet hat, werden die Käufer aufgefordert, diese zu bezahlen. Nach Zahlungseingang stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die dem Notariat übermittelt wird. Das Grundbuchamt darf keine Eigentumsumschreibung vornehmen, ohne eine solche Bescheinigung vorliegen zu haben.Kaufpreiszahlung: Das Notariat informiert die Käufer und deren Bank rechtzeitig vor dem Zahlungsdatum darüber, wohin der Kaufpreis überwiesen werden soll. Falls noch Restschulden der Verkäufer bei einer Bank bestehen, erfolgt die Überweisung des Restbetrags nach Ablösung dieser Schulden.Übergabe: Sobald der gesamte Kaufpreis gezahlt wurde und der vereinbarte Übergabetermin erreicht ist, übergeben die Verkäufer die Immobilie an die neuen Eigentümer.Eigentumsumschreibung: Sobald das Notariat schriftlich von den Verkäufern benachrichtigt wurde, dass alle Zahlungen eingegangen sind, leitet es die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt ein. Es kann einige Wochen dauern, bis die Käufer den Gebührenbescheid des Grundbuchamts erhalten, der bestätigt, dass das Eigentum übertragen wurde. Mit der Eigentumsumschreibung beginnt auch die Frist für das Sonderkündigungsrecht der Gebäudeversicherung.Weitere Informationen zur Übergabe finden Sie im Kapitel „Übergabe“. Auswahl des Notariats Es spielt keine Rolle, ob Sie als Verkäufer das Notariat auswählen oder die Käufer. Notare sind in Bezug auf die Beurkundung neutral und tragen ein öffentliches Amt zur präventiven Rechtskontrolle.In Deutschland werden die Notariatskosten in der Regel größtenteils von den Käufern getragen, daher wählen diese normalerweise das Notariat aus. Wenn dieser Punkt während der Kaufpreisverhandlung nicht angesprochen wird, können Sie davon ausgehen, dass die Käufer die Kosten tragen. Sie können jedoch auch vereinbaren, dass Sie die Kosten tragen oder beide Parteien sie teilen.In den meisten Fällen wird ein Notariat in der Nähe der Immobilie ausgewählt, da es einen elektronischen Zugang zum regionalen Grundbuchamt hat und mit den örtlichen Ansprechpartnern und Abläufen vertraut ist. Die Beurkundung findet normalerweise in den Räumlichkeiten des Notariats statt, kann aber in Ausnahmefällen auch in der zu verkaufenden Immobilie oder an einem anderen Ort stattfinden.Wenn Sie ein bestimmtes Notariat bevorzugen, sollten Sie dies idealerweise vor der Kaufpreisverhandlung mitteilen. Alternativ können Sie das Notariat den Käufern als unverbindlichen Vorschlag unterbreiten, falls diese kein Notariat kennen. Die Beauftragung des Notariats Um den Vertrag aufzusetzen, benötigt das Notariat verschiedene Informationen von Ihnen und den Käufern. Im Allgemeinen sind die folgenden Angaben erforderlich. Da jede Immobilientransaktion individuell ist, wird das Notariat gegebenenfalls zusätzliche Informationen von Ihnen anfordern:VertragsparteienVollständige Namen und AdressenSteueridentifikationsnummernPersonalausweisdaten (Geburtsdatum, Geburtsort, Personalausweisnummer)Angaben zum FamilienstandBevollmächtigte Personen oder VertretendeVollständiger Name und AdressePersonalausweisdaten (Geburtsdatum, Geburtsort, Personalausweisnummer)Beglaubigte VollmachtenAngaben zur ImmobilieAdresseGrundbuchblatt-Nummer und zuständiges AmtsgerichtArt der Immobilie (Realeigentum oder Teil-/Wohnungseigentum)Bekannte (nicht offensichtliche) MängelSonstige Zusicherungen oder AbsprachenMietverhältnisseInventarliste (falls etwas mitverkauft wird)Weitere Ihnen bekannte Belastungen, die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind (z. B. Bau- oder Altlasten)Bei Teil- oder WohnungseigentumHöhe der InstandhaltungsrücklageKontaktdaten der VerwalterfirmaWohnungsnummerTeilungs- und ErgänzungserklärungenKaufpreis, Übergabe und FinanzierungKaufpreishöheÜbergabedatumZahlungsdatumKontodaten der bisherigen EigentümerFinanzierung der ImmobilieAblösung oder Bestellung von Grundschulden Separate Grundbücher Bei Teil- oder Wohnungseigentum können Stellplätze oder ähnliche Einrichtungen in separaten Grundbüchern liegen. Vergessen Sie nicht, dies dem Notariat mitzuteilen, damit der Kaufvertrag alle zu verkaufenden Elemente umfasst. Es kommt häufiger vor als gedacht, dass ein Stellplatz oder ein separater Müllabstellplatz vergessen wird. Es ist besonders ärgerlich, dies erst Jahre oder Jahrzehnte später festzustellen, wenn eine erneute Immobilienveräußerung ansteht. Unterschreiben der Notariatsbeauftragung Wenn Sie befürchten, dass die potenziellen Käufer einen Rückzieher machen könnten, können Sie erwägen, nur diese die Notariatsbeauftragung unterschreiben zu lassen. Falls der Vertrag letztlich nicht zustande kommt, entstehen Ihnen als Verkäufer keine Kosten für den Kaufvertragsentwurf. Bedenken Sie jedoch, dass Sie dadurch das Vertrauen der Käufer gefährden und eine ähnliche Befürchtung bei ihnen wecken. Als Maklerunternehmen empfehlen wir daher, dass beide Parteien die Notariatsbeauftragung unterschreiben. Falls ein Vertrag unerwartet platzt, könnten andere Kaufinteressenten einspringen. Der Kaufvertrag Der notarielle Kaufvertrag für den Verkauf einer Immobilie ist ein komplexes Dokument. Notariate müssen sich kontinuierlich weiterbilden, um den aktuellen rechtlichen Anforderungen gerecht zu werden. Jeder Kaufvertrag ist individuell gestaltet und wird entsprechend den spezifischen Bedingungen des Immobilienverkaufs angepasst.Das Notariat verwendet einen Mustervertrag mit eigener Struktur und spezifischen Formulierungen. Dieser Mustervertrag wird auf den jeweiligen Immobilienverkauf zugeschnitten und nicht vollständig neu erstellt. Während des Erstellungsprozesses werden gegebenenfalls alternative Formulierungen verwendet, um fehlende Angaben zu ergänzen. Es kann vorkommen, dass in bestimmten Abschnitten des Vertragsentwurfs noch erkennbare Passagen aus der Vorlage vorhanden sind. Diese Unvollständigkeiten werden jedoch spätestens bei der Beurkundung des Vertrags korrigiert oder entfernt, sobald der Vertrag allen Parteien vorgelesen wird. Der Kaufvertrag enthält üblicherweise folgende Abschnitte: Angaben zu den VertragsparteienBeschreibung der Immobilie, Grundbuchangaben und SachstandVereinbarungen zum Kauf/VerkaufFestlegung des KaufpreisesRegelungen zur Finanzierung des KaufpreisesVollstreckungsunterwerfungRegelungen zum Zustand der Immobilie, Sach- und RechtsmängelVereinbarungen zur Übergabe der Immobilie, Besitzübergang, Lasten und GebäudeversicherungEintragung der EigentumsverschaffungsvormerkungDurchführungserklärungen und VollmachtenRegelungen zu Kosten und SteuernVorkaufs- und RücktrittsrechteMaklerklausel (falls vorhanden)Belehrungen und Hinweise des NotariatsAusfertigungen und AbschriftenSchlussformel Vor dem Notartermin Sie sollten sich ausreichend Zeit nehmen, um den Kaufvertragsentwurf sorgfältig zu lesen und eventuelle Unklarheiten, Abweichungen oder Änderungswünsche mit dem Notariat zu besprechen. Obwohl in der Regel die Kosten für das Notariat von den Käufern getragen werden, steht das Notariat allen Beteiligten beratend zur Seite. Nach dem Gespräch wird das Notariat eine überarbeitete Version des Vertrags an alle Parteien senden. Wünsche zu Änderungen Wenn es größere oder wesentliche Änderungswünsche am Kaufvertrag gibt, sollten Sie diese vorher mit den Käufern oder dem Makler besprechen. Es ist ratsam, bereits während der Kaufpreisverhandlung alle relevanten Punkte zu berücksichtigen. Eigenmächtige Änderungen oder Ergänzungen von entscheidenden Passagen könnten das Vertrauen der Käufer beeinträchtigen. Zudem wäre es ärgerlich, wenn die Käufer erst mit dem aktualisierten Vertragsentwurf von diesen Änderungen erfahren. Kleinere, unwichtigere Anpassungen können in den meisten Fällen noch während der Beurkundung vor Ort vorgenommen werden. Der Notartermin Der Notartermin ist ein wichtiger Schritt beim Immobilienverkauf, der sorgfältige Planung erfordert. Hier erfahren Sie, was Sie beim Beurkundungstermin erwartet und welche Kosten anfallen können. Planung des Notartermins Für den Notartermin sollten Sie ausreichend Zeit einplanen, je nach Länge des Kaufvertrags etwa 1,5 bis 2,5 Stunden. Falls Sie persönlich nicht teilnehmen können, haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie können im Voraus eine notarielle Vollmacht erteilen oder eine bevollmächtigte Person bestimmen, die Sie am Tag der Beurkundung vertritt. In letzterem Fall müssen Sie den Vertrag jedoch anschließend bei einem Notariat in Ihrer Nähe nachbeurkunden lassen. Ablauf des Notartermins Der Beurkundungstermin verläuft in der Regel nach dem folgenden Muster:Vorlage von Ausweisdokumenten: Zu Beginn des Termins werden Kopien der Personalausweise oder Reisepässe aller Vertragsparteien angefertigt, um den gesetzlichen Vorschriften zur Geldwäscheprävention zu entsprechen.Datenschutzfragebogen: Sie werden gebeten, einen Datenschutzfragebogen auszufüllen, um den aktuellen Datenschutzbestimmungen gerecht zu werden.Beginn der Beurkundung: Alle beteiligten Parteien, einschließlich des Notars, begeben sich in den Beurkundungsraum.Überprüfung der Geschäftsfähigkeit und Identität: Vor dem Vorlesen des Kaufvertrags überprüft der Notar erneut die Ausweise und gleicht die Daten mit denen im Vertrag ab, um die Geschäftsfähigkeit und Identität der Parteien zu bestätigen.Verlesung des Kaufvertrags: Der gesamte Vertrag wird vorgelesen, wobei gegebenenfalls Unterbrechungen, mündliche Erläuterungen, Änderungen und Korrekturen erfolgen.Abschluss: Anschließend erfolgt die Unterschrift aller Beteiligten, einschließlich des Notars, unter dem Kaufvertrag.Nach dem Notartermin bestellen die Käufer häufig direkt die Grundschuld, die ebenfalls notariell beurkundet werden muss. Notariats- und Grundbuchkosten Die Kosten für den Notartermin sind gesetzlich festgelegt und richten sich hauptsächlich nach dem Kaufpreis der Immobilie. In der Regel tragen die Käufer den größten Teil der Kosten, es sei denn, es wurde eine andere Vereinbarung getroffen. Wenn Sie jedoch noch Grundschulden im Grundbuch eingetragen haben, müssen diese gelöscht werden. Die dafür anfallenden Kosten tragen in der Regel Sie als Verkäufer. Umgekehrt finanzieren die meisten Käufer den Kauf der Immobilie und müssen eine neue Grundschuld bestellen. Die Kosten hierfür tragen die Käufer.Ein Notartermin ist ein wichtiger Schritt, um den Immobilienverkauf rechtssicher abzuwickeln. Lassen Sie sich von einem erfahrenen Notariat unterstützen und klären Sie alle Fragen im Vorfeld, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Wichtige Tipps für den Notartermin Damit der Notartermin reibungslos verläuft und keine wichtigen Details übersehen werden, haben wir hier einige hilfreiche Tipps für Sie zusammengestellt:Finanzierungsbestätigung: Stellen Sie sicher, dass die Käufer die Immobilie auch tatsächlich finanzieren können. Käufer, die eine Finanzierung benötigen, sollten die entsprechenden Darlehensverträge oder eine Bestätigung ihrer liquiden Mittel mit zum Notartermin bringen.Inventarliste: Falls Teile des Kaufpreises auf Inventar übertragen werden sollen, das mit der Immobilie verkauft wird, achten Sie darauf, realistische Wertangaben zu machen. Unrealistisch hohe Werte könnten zu Problemen führen. Besprechen Sie dies im Voraus mit der finanzierenden Bank.Bau- und Altlastenverzeichnis: Wenn Ihre Immobilie mit Bau- oder Altlasten verbunden ist, teilen Sie diese unbedingt mit und legen Sie einen Auszug aus dem entsprechenden Register vor. Dies ist wichtig, um Käufer korrekt zu informieren und spätere Überraschungen zu vermeiden.Haftung und Gewährleistung: Beachten Sie, dass Bestandsimmobilien in der Regel ohne Gewährleistung verkauft werden. Dennoch haften Sie als Verkäufer für verschwiegene Mängel. Stellen Sie sicher, dass Sie alle Mängel offenlegen und nichts verschweigen.Nebenabreden und Barzahlungen: Eventuelle Nebenabsprachen zwischen Ihnen und den Käufern sind dem Notariat nicht bekannt. Teilen Sie dem Notariat mit, wenn Teile des Mobiliars oder Einbauten überlassen werden sollen. Akzeptieren Sie keine illegalen Bar- oder Schwarzgeld-Zahlungen, um Steuern zu umgehen.Nachverhandlungen: Überlegen Sie gut, ob Sie kurz vor Vertragsunterzeichnung noch Verhandlungen starten möchten. Dies kann das Vertrauen der Käufer erschüttern und den Verkauf gefährden.Wichtige Unterlagen: Bringen Sie alle relevanten Unterlagen zum Notartermin mit, insbesondere bei Teil- oder Wohnungseigentum die Teilungs- und Ergänzungserklärungen. Informieren Sie das Notariat über geplante größere Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, die eine Sonderumlage erfordern.Leseexemplar des Kaufvertrags: Falls Sie den Kaufvertrag vor der Beurkundung mitlesen möchten, drucken Sie den Kaufvertragsentwurf vorab aus oder erfragen Sie im Notariat ein Leseexemplar.Höhe der Instandhaltungsrücklage: Bei Teil- oder Wohnungseigentum sollte die Höhe der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag aufgenommen werden, um Grunderwerbsteuer zu sparen. Informieren Sie sich vor dem Notartermin über die aktuelle Höhe.Ehepartner beim Immobilienverkauf: Falls Sie in der Zugewinngemeinschaft leben und die Immobilie vor der Ehe eingebracht wurde, muss der Ehepartner dem Verkauf zustimmen. Klären Sie dies rechtzeitig ab.Notaranderkonto: Das Notaranderkonto wird heutzutage selten genutzt. Klären Sie mit dem Notariat die Zahlungsmodalitäten im Voraus.Früherer oder späterer Übergabetermin: Falls gewünscht, kann das Übergabedatum im Vertrag flexibel formuliert werden. Beachten Sie jedoch, dass das eingetragene Datum den spätesten Zeitpunkt darstellt. Bei Änderungen nehmen Sie Kontakt mit den Käufern und dem Notariat auf.Steuerberatung: Bei steuerlichen Fragen zum Verkauf konsultieren Sie bitte eine Steuerberatungskanzlei. Notare dürfen keine steuerliche Beratung durchführen.Haftungsausschluss: Die Inhalte dieser Seite wurden mit größter Sorgfalt recherchiert und kostenfrei bereitgestellt. tproperty übernimmt keine Gewähr für die Aktualität oder Richtigkeit der Inhalte. Diese Informationen ersetzen keine juristische oder steuerliche Beratung.